L'introduzione alla cedolare secca e la guida per comprenderla correttamente.

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2017-06-15 15:40:31

Che cos'è la cedolare secca e come funziona

Con cedolare secca si intende una nuova modalità di tassazione, facoltativa, che può essere utilizzata in alternativa all'imposta IRPEF. Tramite cedolare secca il proprietario dell'immobile può quindi pagare un imposta, calcolata applicando un'aliquota del 21%, sul canone di locazione annuo che viene stabilito tra le parti. Tramite questa alternativa alla normale imposta IRPEF si viene, inoltre, esentati dal pagamento dell'imposta di registro e da quelle di bollo necessarie per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
La cedolare secca però non esenta dall'imposta di registro in caso di eventuale cessione.
Risulta quindi ovvio che un sistema del genere porti alcuni benefici e semplificazioni, ma anche qualche rinuncia: non si può infatti chiedere, per tutta la durata dell'opzione della cedolare secca, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se questo è previsto dal contratto, o in caso di variazione accertata dall'ISTAT.

Quando posso applicare la cedola secca?

I contratti che possono beneficiare di questa opzione devono, ovviamente, possedere dei requisiti ben precisi. Possono ovviamente richiederla i locatori, persone fisiche, che posseggano il "diritto reale di godimento", come per esempio usufrutto, e i proprietari di immobile. Le società invece di impresa, arti o professioni, o più in genere società semplici, società immobiliari e imprese edili, non possono beneficiare dell'opzione di cedolare secca.

Il contratto dovrà ovviamente essere intestato a persone fisiche, in quanto la legge impedisce l'applicazione di cedolare secca se il contratto viene sottoscritto da conduttori che svolgono impresa. Ovviamente questo comprende anche contratti destinati alla foresteria oppure intestati a soggetti IVA in genere (anche quando debbano soddisfare necessità abitative).

Proprio la destinazione ad uso abitativo (con le relative pertinenze) è l'unico tipo di destinazione che può essere contemplata nel contratto di locazione, qualora si volesse applicare il sistema opzionale di Cedolare secca.

Le modalità per esercitare l'opzione

Se il proprietario possiede i requisiti e decide di optare per la cedolare secca, deve seguire un iter specifico.
Il primo passo da seguire sarà quello di comunicare al conduttore, a mezzo raccomandata, la scelta dell'opzione per la cedolare secca e, quindi, di rinuncia alla facoltà di aggiornare il contratto di locazione. Dovrà poi essere presentata comunicazione all'agenzia dell'entrate, sia essa la registrazione ex-novo del contratto di locazione, una proroga di una esistente o la risoluzione del contratto. Una volta versato l'acconto e il saldo dell'imposta nei termini previsti per legge sarà sufficiente presentare la dichiarazione dei redditi relativa in cui si evidenzia la scelta della cedolare secca: sarà possibile quindi evitare la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza.

Ovviamente è possibile esercitare l'opzione anche durante la durata del contratto. Durante le annualità successive alla prima è ammissibile ma solo entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità per la quale si intende optare per la cedolare secca, presentando il nuovo modello RLI. Allo stesso modo è possibile revocare l'opzione ad ogni annata successiva a quella in cui viene applicata la cedolare secca.

Calcolo dei costi: conviene a tutti?

Come abbiamo già visto, le aliquote previste per la cedolare secca sono del 21%, generalmente. Questa in realtà si applica solamente a contratti a canone libero e contratti transitori.
Per i contratti a canone concordato 3+2 e per studenti universitari fuori sede, infatti, l'aliquota è del 10%. La base imponibile, ovviamente, è costituita dall'intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone stesso, senza considerare nessuna delle deduzioni previste. Entrando nel dettaglio, questa opzione sostituisce Irpef e relative addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e bollo e l'imposta di registro per annualità successive, proroghe e risoluzioni. Quello che non è assorbito dalla tassazione della cedolare secca invece sono i tributi speciali, imposta per garanzie di terzi e, in caso di cessione di contratto, imposta di registro e bollo.

Rimane poi da considerare la convenzienza: questa infatti deve essere verificata caso per caso, in quanto la convenienza aumenta all'aumentare dell'aliquota marginale del contribuente.



Speriamo con questo breve articolo di aver risolto alcuni degli interrogativi di alcune persone che, per un motivo o per un altro, si trovano a fare una scelta di questo tipo o hanno sentito parlare di questa possibilità.
L'importante è capire bene se il nostro specifico caso permetta l'applicazione di questa aliquota fissa e, soprattutto, se convenga oppure no.

Se avete ancora domande, abbiamo creato una guida in PDF molto dettagliata che vi permetterà di studiare in modo ancora più approfondito la questione, oppure potete fissare un incontro per una consulenza sul vostro contratto di locazione andando alla nostra pagina "Contatti".